小吃加盟店如何完美签订商铺租赁合同

创业者一般锁定好了创业项目，第二步，就是急吼吼地找铺面，许多人觉得找铺面很简单，经过笔者近年来的调查，许多人的失败，就源于这一步，没经验还不重视，结果是损失惨重。那么小吃加盟店如何完美签订商铺租赁合同呢?


一、首要事项，产权调查
在找到自己合适的店铺的时候，许多人就忙着去银行取钱，马上去签订租赁合同。其实，这样的风险很高，那正确的做法是，第一时间去房屋（商铺）所在的房地产交易中心进行产权调查。

大家一定要记住，我们创业开店，所租赁的店铺，其房屋的用途与土地的用途，一定要为商业用房性质，土地用途一定要是非住宅性质，方可作为商铺使用。

房屋的出租人一定要与房屋的产权人一致吻合，切记，房屋所有人两个以上的一定都要签字，如果是其父母的或者子女的等等，也一定要找到真正的当事人签字，如果是其他人代理签字的，一定要有经过公证处公正的授权书，代理人方可签字。

原来商铺如果，本来已经有其他商家或公司签订过商铺租赁合同的并备案过的，一定要请上一家客户，进行撤销，以避免新的承租人，也就是我们自己，无法顺利地办出营业执照。

那许多客户会讲，那我的上家不是一手房东、不是是二房东，甚至是三房东，那我该怎么办呢？首先要看上家的原始租赁合同，不要看着谁在店里忙活营业，而是要找到原始租赁合同的当事人，不要稀里糊涂地就把钱给了人家。特别是二房东、三房东的案子，大家切记，一定要看他们的原始租赁合同是否可以转让，如果不能转让，你付出去的钱，也注定是要打水漂的。但如果这个铺子地段、人流确实不错，唯一破解的方法，就是找到一手房东，或者你现在的上上家房东，让他也在你们的租赁合同上签字认可。

二、精打细算，主要条款
免租期，也就是免租装修期，一般上家房东都会给免租期，这个有长有短，最主要是靠自己争取的。争取的免租期，其实很简单，那就是白花花的银子。

保证金，也就是租赁保证金，这一点也很关键，钱放在上家手里越多，你就越被动；放的越多，你前期投入的资金量就越大，所以谈这一块时，切记，宁可在付款方式上多付一个月，也不要太多，因为你租金是马上要支出的，你押金，断在2年，长在3到5年。

付款方式，付款方式，有月付、季付、半年付、一年付，这个也要好好去谈判，因为许多人刚开始创业的时候，资金都比较紧张，少付一个月，就多了一个月的流动资金。

可转租权，大家辛辛苦苦租一个铺子，肯定是想长期地经营下去，但如果后续生意红火，店铺面积不够，需要换新的店铺等等，如果合同没到期，你该怎么办，甚至说店铺开出来之后，生意与当初规划相差甚远，你该怎么办，所以 ，可转租权，用尽十二分的努力也要尽量争取到。

租赁期限，这个也是许多人不重视的地方，如果是个体小吃店2年左右最好，因为投资小回报快；如果是大型餐厅火锅城等，至少要签订5年左右，因为投资比较大，回收的也会慢一些，租赁期限许多人都喜欢越长越好，以笔者多年的经营，适中是最好的策略，因为租赁期限太长，其实对双方都是一个约束，但同时也是一个枷锁。

装修条款，所有装修的细节，尽可能地在没签订商铺租赁合同之前就了解清楚，这样在签订租赁合同时，就可以把自己的施工图纸与装修方案做到与上家的沟通与认可。但是在这一条，许多人容易犯一个致命的错误，就是合同里约定在退租时，要屋归原貌。千万不要这样写，你可以写拆除自己的可以拆除的部分，因为开过店的铺子，就是孙悟空，也是做不到回归原貌地。

基本硬件，许多人找店铺，主要看人流与地段，结果做餐饮的，最基本的上下水都没有，用电量也不够等等，所以，在签订合同前，你所开店的基本硬件指标一定要了解透彻，否则，钱都已经付了，然后才发现，这个没有，那个条件不符，除了毁约赔钱，没有别的出路。

三、重中之重，营业执照
大家辛辛苦苦地找店铺，然后装修，只有一个目的，就是能够开店营业。所以营业执照是能够合法经营的首要条件，许多人在这一步，由于没有经验，都是狠狠地跌了一脚，所以初次创业的人，千万要小心与注意。有的客户讲，如果本身有租赁合同，但你要注意，他现在的营业执照是否年检、现有的营业执照是否与你的业态吻合、还有上家是否同意您使用，即使同意，最好也要写在合同里面。我们今天，主要谈谈一般办不出营业执照的几种情况。

房屋性质，也就是您所租赁的房屋，根本不是商业用途，所以，办不出营业执照是正常地，如果搬出来，那是要有通天的本领。

原来的上家的租赁合同没有注销，上一家的营业信息也没有注销或者转移，造成同一个商铺无法再次注册新的营业执照。

特种行业，如餐饮、娱乐等，需要经过卫生、环境、消防验收的，如果没有通过，营业执照也是无法办理的。

找好店铺，签订合同，是创业开店的第一步，这一步，看似简单，实际我们没错一步，都会让我们损失惨重。